Noodkreet: laat particulier verantwoorde hypotheek afsluiten

Iedereen die een hypotheek wil afsluiten voor de koop van een huis moet bij een hypotheekverstrekker twee toetsen ondergaan:

  1. De loan-to-income toets, oftewel kan de hypotheeknemer (koper) de maandelijkse lasten voor de aflossing van de hypotheek en de bijbehorende rente wel betalen.
  2. De loan-to-value toets, of in goed Nederlands: is de woning waar de hypotheek voor wordt verstrekt de hoogte van het leenbedrag wel waard.

Deze twee toetsen horen in feite bij de "zorgplicht" van de hypotheekverstrekker/bank. Het is mijn overtuiging dat bij beide toetsen de energetische kwaliteit van de woning (hoeveel energie nodig is voor bewoning door de gemiddelde bewoners) nu volstrekt onvoldoende mee wordt genomen, en dus dat hypotheekverstrekkers/banken nog altijd tekort schieten in deze zorgplicht. Maar de vraag is hoe groot dat probleem is. Hebben immers niet alle huizen een vergelijkbare energierekening? Nee, niet bepaald. En dit mede door de grote sprongen die de bouw de afgelopen paar jaar heeft doorgemaakt.

Wat is er aan de hand?
Meerdere grote bouwers (verenigd in stichting "De Stroomversnelling" en het "Netwerk Conceptueel Bouwen") en een paar kleinere bouwpartijen ontwikkelen actief industriële aanpakken voor de Nul-op-de-Meter nieuwbouw- of renovatieconcepten, waarop zij prestatiegarantie (op het effect op het totale energiegebruik van de bewoner) kunnen geven. De bouwers zetten vol in op industrialisatie van het product zodat qua (additionele) investeringskosten de hiermee gepaard gaande financieringslasten (rente+aflossing) voor de particulier direct opwegen tegen de vermeden energielasten, mits hypothecair gefinancierd.

Er zijn nu al bouwers die voor amper 14.000 € meerkosten een nieuwbouwwoning Nul-op-de-Meter kunnen maken in plaats van de standaard energieprestatie. Sinds januari dit jaar is het gelukkig mogelijk geworden om een wat grotere hypoteekruimte (€ 13.500 boven de normale hoogte) voor de aanschaf van zo'n Nul-op-de-Meter nieuwbouwwoning aan te mogen wenden en dit wordt nu ook actief aangeboden door Rabo Bank, ABN-AMRO en zeer binnenkort ook SNS REAAL.

Onverantwoord
Maar om bestaande woningen energieneutraal te renoveren is meer nodig én ook verantwoord. Immers, bij een gemiddelde energierekening van € 175 per maand, kan een bouwer voor een investeringsbedrag van ca. € 45.000 een woning Nul-op-de-Meter maken, zonder dat dit de totale woonlasten (hypotheekkosten + energiekosten) verhoogd. Nu is het voor de particulier nog onmogelijk zo'n hypotheekruimte te krijgen voor een renovatie als niet ook zijn inkomen en woningwaarde de afgelopen jaren flink zijn gestegen. Tegelijk geldt dat kopers van energie-onzuinige woningen nu nog altijd een onverantwoord hoge hypotheekruimte kunnen krijgen, gelet op hun te verwachten energielasten!

Als de energierekening als investeringsmotor mag worden ingezet is die salarisverhoging niet nodig, maar hoe zit het met die woningwaarde: gaat die door zo'n renovatie dan ook zo veel meer waard worden? Wellicht niet van belang voor de consument, deze kan de investering immers ook al voldoende waardevol vinden op basis van het verhoogde wooncomfort, maar toch zeker voor de bank. Voor deze is immers de woning zelf het onderpand voor de hypotheek, niet het comfort van de bewoner.

Objectief vergelijken
Uit empirisch onderzoek van prof Dirk Brounen, weten we dat de energieprestatie nu al een meetbare invloed heeft op de woningwaarde, zij het nog beperkt. Dat zou binnenkort echter wel eens een stuk sneller kunnen veranderen. De makelaar/taxateur branchepartijen hebben namelijk een methode bedacht waarmee zij de waarde van een energierenovatie kunnen bepalen. Ze maken het effect van de renovatie (in termen van verminderde energiekosten en veranderde onderhoud- en vervangingskosten) over de levensduur van de ingreep netto contant. Dezelfde manier waarop de waardebepaling van investeringen in andere commerciële domeinen al jaren wordt toegepast. Daarmee komt er dus óók een onderbouwing van de waarde voor dergelijke ingrepen en kan zo'n aanpak objectief vergeleken worden met een ouderwetse ketelvervanging of spouwmuurisolatie.

Woningwaarde loopt op
En wat blijkt: de additionele woningwaarde van een nul-op-de-meter renovatie kan zelfs oplopen tot boven die bovengenoemde € 45.000. Daar komt nog eens bij dat we in hypothekenmarkt al veel langer weten dat bij verhoogde hypotheekruimte (b.v. dankzij aflossingsvrije vormen) woningen meer waard worden en vice versa bij verlaagde hypoteekruimtes (trend van de laatste paar jaar) de woningen in waarde dalen. De vergrote Loan-to-Income ruimte zal dus ook indirect de woningwaarde doen toenemen.

Zoals gezegd, de bankproducten én de huidige regelgeving zijn op dit alles nog niet ingesteld. Zowel vanuit het perspectief van de bewoner als vanuit dat van de financier is de huidige situatie echter ongewenst en onverantwoord (zeker gelet op de lange termijn effecten van energieprijsstijgingen). En daarom de noodkreet: Het wordt hoog tijd dat de particulier verantwoorde hypotheken mag afsluiten!

Bron: www.hypotheek-platform.nl

 

Cookie Informatie

Wij gebruiken cookies om uw gebruikerservaring te verbeteren. Lees meer

Ik ga akkoord

Wijzigingen in de Telecommunicatiewet maken dat iedere website de verplichting heeft te informeren over het gebruik van cookies. Ook dient toestemming gevraagd te worden voor het specifieke gebruik van cookies. We beseffen dat dit lastig en zelfs klantonvriendelijk kan overkomen. Bij voorbaat onze excuses hiervoor. Cookies helpen om u een optimale gebruikerservaring te bieden bij het bezoeken van onze websites. Met cookies kunnen we het gedrag van bezoekers analyseren en daardoor onze webpagina verbeteren.

×